Aylık arşivler: Nisan 2015

Fikirtepe Kentsel Dönüşüm

Fikirtepe kentsel dönüşüm, Türkiye’deki önemli dönüşüm projelerinden bir tanesidir. Büyük ölçüde fiziki mekanlardaki değişikleri ve yenilikleri amaçlar. Sosyal ve ekonomik açıdan pek bir iyileşme veya planlama içermemektedir.

Fikirtepe, 1950’lerdeki ilk gecekondu alanlarındandır. Bölge bu tarihlerden başlayarak yoğun iç göç almıştır ve tarım alanları bir gecekondu alanlarına dönüşmüştür. Genelde yapıların kullanım ömrünü doldurduğu, yenileme süreçlerinin kaçak yapılaşma ile devam ettiği, bu sebepten bulunan evlerin yapılarının ve düzenin çok bozuk ve zayıf olduğu bir alandır. Fikirtepe bölgesinde, yoğun yapılaşma %40’ı aşan eğilimli alanlar üzerinde bulunur.

Fikirtepe’de kentsel dönüşümü tetikleyen nedenler; geçmişten günümüze aldığı göçlerle yoğunluğun plansızca arttığı bir bölge olup, günümüzde yaşanılan kentsel dönüşüm projelerinin de odağı haline gelmiştir. Bölgedeki yapıların kalitesizliği, kentsel donatı alan yetersizliği ve yeşil alan azlığı dikkat çeken noktalardan birkaçıdır. Doğal yapı açısından bir tepe yerleşmesi olmasına karşın organik olmayan, küçük parsellerin ızgara şeklinde belirlemiş ada ve parsel dokusudur. Bu modelde pek çok yapı adasında bitişik düzende ön, yan ve arka bahçeleri olmayan, tek çıkış yolu bir kısmı merdivenli dar sokaklardan oluşan bir fizik mekan örtüsünü oluşturmuştur.

Fikirtepe’nin proje alanı olarak seçilmesinin en önemli nedeni konum avantajının bulunmasıdır. Fikirtepe, E5 karayolu komşuluğunda olmak ve bu karayolunun Kadiköy, TEM otoyolu bağlantılarını oluşturan ulaşım odaklarının yakınında olmaktan kaynaklanan ulaşılabilirlik özelliğidir. Ayrıca, Kadiköy ve E5 koridoru gibi doğu yakasının MİA alanlarına yakın olmasıdır. Bu özellikler Fikirtepe’nin konum olarak değerini göstermektedir.

Fikirtepe kentsel dönüşüm projeleri hakkında genel görüşler; yaşanabilir, estetik ve depreme dayanıklı kaliteli konutlara sahip olunacağıdır. İmar planlama süreci ile bazı noktalarda İstanbul metropoliten alanının sorunlarına çözüm bulmak mümkün değildir. Daha iyi ve güçlü bir İstanbul’un yaratılabilmesi yeni yaklaşım ve arayışları zorunlu kılmaktadır.

Fikirtepe kentsel dönüşüm ve diğer bütün kentsel dönüşüm projeleri ülkemizi depremlere karşı daha güçlü, daha estetik bir hale getirmeyi amaçlamaktadır.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/fikirtepe-kentsel-donusum

Kentsel Dönüşüm Nedir

Son dönemde Türkiye’deki neredeyse herkesin yakından ilgilendiği, apartman ve site yönetimi toplantılarının birinci gündem maddesi olan kentsel dönüşüm,  Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 16/5/2012 tarihinde çıkartmış olduğu kentsel dönüşüm yasası olarak da bilinen 6306 sayılı  “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi” yasasıdır.

Kentsel dönüşüm yasasının amacı; başta deprem olmak üzere, sel, heyelan, kaya düşmesi, çığ vb. afet riski altında bulunan bölgelerin ve risk dışında kalan, ekonomik ömürlerini tamamlamış, eski ve hasarlı binaların tasfiyesi ve yerine, sağlıklı, güvenli, standartlara uygun yaşam alanlarının oluşturulması ve olası afetlerde can ve mal kayıplarının önlenmesidir. Dönüşümün bir başka boyutu ise çarpık kentleşmenin etkilerinin azaltılarak modern,  refah seviyesi yüksek, tarihi ve doğal dokusu muhafaza edilmiş marka şehirler oluşturmaktır.

TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN TARİHÇESİ

1984 yılında, 2981  sayılı “İmar ve Gecekondu  Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak  Bazı İşlemler ve 6785  Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkındaki Kanun”, gecekondu dönüşüm sürecinde önemli rol oynamıştır. 1980’lerin sonunda kentsel dönüşüm projeleri belediyelerin gündeminde yer almaya başlamış ve bu bölgelerin modern kent mimarisine uygun hale getirilebilmesi amacıyla geliştirilen projelerin ilk örnekleri Dikmen Vadisi ve Portakal Çiçeği Kentsel Dönüşüm Projeleri olmuştur.

Daha sonraki Kentsel dönüşüm projeleri, doğal afet, sit alanlarının korunması ve turizm, merkezi iş alanlarının düzenlemesi ve dönüştürülmesi gibi çeşitli nedenlerden dolayı uygulanmıştır. 1995 yılında Kiptaş’ın hayata geçirmiş olduğu Başakşehir ve Hilalşehir konut projeleri kentsel dönüşüm projelerinin en önemli örnekleridir.

2003 yılına gelindiğinde planlı kentleşme ve toplu konut anlayışından yola çıkan ve kentsel dönüşümün lokomotifi konumunda olan TOKİ’nin geliştirmiş olduğu hasılat paylaşımı ile kendi kaynağını yaratma modeli sayesinde 10 yıl içerisinde toplam 500.000 konut tamamlanmıştır.

2012 yılında yürürlüğe giren “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile tüm Türkiye’yi kapsayan kentsel dönüşüm seferberliği başlamıştır.

İstanbul’da gecekondu alanlarının dönüşümü projelerine örnek olarak; Tuzla, Beykoz, Sarıyer, Silivri, Pendik, Kartal sahili ve Maltepe, Beykoz projeleri,

Kendine özgün niteliği olan alanların dönüşüm projelerine; Kuzguncuk, Arnavutköy, Ortaköy, Cihangir, Beyoğlu, Galata, Balat, Fener projeleri,

Merkezi iş alanının dönüşüm projelerine; Maslak, Büyükdere, Beşiktaş projeleri,

Prestij Projelerine; Galataport, Kadıköy’de Haydarpaşa Liman Bölgesi projeleri,

Sit alanlarının korunması ve turizm amaçlı dönüşüm projelerine, Tarlabaşı, Hacıhüsrev, Tophane, Dolapdere, Okmeydanı, Fatih ve Eminönü projeleri;

Doğal afetler nedeniyle kentsel dönüşüm projelerine, Fikirtepe, Zeytinburnu, Bakırköy, Küçükçekmece projeleri, gösterilebilir.

RAKAMLARLA KENTSEL DÖNÜŞÜM

2013 yılı itibariyle, vatandaşların başvurusu ile incelemeye alınan 33.275 bağımsız birim, Bakanlar Kurulu kararı ile de 185.287 konutun riskli olduğu tespit edilmiş ve toplam 154.986 bağımsız birimin yıkımı gerçekleştirilmiştir.

İl bazında İstanbul 23.269 bağımız birimle ilk sırada yer alırken, Ankara 1.203 bağımsız birimle ikinci, 637 konutla Eskişehir üçüncü ve 497 konutla İzmir dördüncü sırada yer almıştır. Bu illerimizi Diyarbakır 447, Hatay 327, Balıkesir 209, Antalya 179 ve Elazığ 165 konutla takip etmiştir.

Ülkemizin mevcut durumu göz önüne alındığında, doğal afet risklerine karşı güvenli yaşam alanları oluşturulmasında, kendine has doğal ve tarihi güzellikleri olan şehirlerin korunmasında ve mevcut kaynaklarının ve yatırımların en verimli şekilde kullanılmasının sağlanmasında ve gelişimin sürekliliğinin sağlanmasında kentsel dönüşümün en uygun yöntem ve tarihi bir fırsat olduğu ortadadır.

KAYNAK: GN İNŞAAT İstanbul Kentsel Dönüşüm Hizmetleri

Kentsel Dönüşüm Hukuku

Kentsel dönüşüm sürecinde tek görevi dönüşüm olan bir dosta ihtiyacınız olacak.

GN İNŞAAT şirket bünyesinde hukuk departmanı olan nadir inşaat firmalarından bir tanesidir. Kentsel dönüşüm hukuku ile ilgili verdiğimiz destek hizmetimizin amacı taraflar arasında yaşanabilecek sorunları en aza indirerek  dönüşüm sürecinin komşuluk ilişkileri sarsılmadan tamamlanmasını sağlamaktır.

GN İNŞAAT kentsel dönüşümün süreçlerinde kat maliklerinin haklarının korunması ve sürecin yönetilmesi hususunda kat maliklerine aşağıdaki konularda ücretsiz hukuki danışmanlık hizmetleri verilmektedir.

Bina risk tespitinin yaptırılması.

Hazırlanan Risk Tespit Raporunun, Çevre ve Şehircilik Bakanlığına sunulması ve onayının alınması.

Kentsel dönüşüme katılmak için bina yönetim toplantı davetlerinin yapılması.

Yönetim toplantılarının hukuk çerçevesinde düzenlenmesi ve kentsel dönüşüm kararının alınmasında danışmanlık yapılması.

Yönetim Ortak Karar Protokollerinin doğru şekilde hukuka ve amacına uygun olarak hazırlanması.

Kentsel Dönüşüm Yönetim Ortak Karar Protokolünü imzalamayan kat maliklerinin arsa paylarının satışa çıkarılması. Bu amaçla SPK’ya bağlı olan, çözüm ortağımız değerlendirme firmaları tarafından değerleme çalışmaları yapılması.

Maliklerin tüm kentsel dönüşüm hizmet ve yardımlarından yararlanmaları için başvuruların yapılması.

  • Maliklerin bankalara kredi borçları, ipotek v.b. sorunlarının çözülmesi.
  • Gerekli durumlarda Arsa Payı Düzeltme Davalarının açılması
  • Kira yardımı başvurularının yapılması ve onaylatılması
  • Taşınma yardımı başvurularının yapılması ve onaylatılması.
  • Kentsel dönüşüm kredi başvurularının yapılması ve onaylatılması.
  • Binanın boşaltılması sürecinde karşılaşılabilecek sorunlarda hukuki danışmanlık ve desteğin sağlanması.
  • Sözleşmeler, noter yazışmaları, vekaletler gibi kentsel dönüşüm sürecinde ihtiyaç duyulacak  tüm evrakların hazırlanması.
  • İmar durum belgesi, plan kote, aplikasyon krokisi,  imar çapı, röperli kroki, inşaat istikamet rölevesi, tapu sicil yazılarının alınması.
  • Muvafakatnamelerin hazırlanması.
  • Tapu cins değişikliklerinin yapılması. Gerekli durumda tevhit, ifrazların yapılması.
  • Muafiyetlerin hazırlanması.
  • Yıkım ruhsatının alınması. İnşaat yapım ruhsatın alınması. İlgili belediye, idarelerden gereken tüm ruhsat, evrak, yazışmaların başvurularının yapılması, işlemlerin takip edilmesi, evrakların çıkartılması.
  • Yeniden yapım sürecinde kat irtifakının kurulması
  • Tamamlanan yapıda kat mülkiyetlerinin kurulması.
  • Tamamlanan yapının kat mülkiyet tapularının alınması. Yapının sahiplerine eksiksiz  teslim edilmesi.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/hukuki-danismanlik

6306 Sayılı Kanun’un Tapu Tahsis Belgelerine Etkisi

Tapu tahsis belgelerine konu birçok gecekonduyla ilgili sorunlar varlığını korurken, tapu tahsis belgesinin dayanağı olan 2981 sayılı İmar Affı Kanunu, 23. Maddesi ile yürürlükten kaldırmıştır. Ancak aynı yasanın 24a maddesi uyarınca yürürlük tarihi 3 yıl ertelenmiştir.

6306 sayılı kanunda tapu tahsis belgesine konu gecekondulara ilişkin hiçbir düzenlemeye yer verilmemiştir. Ancak bu yasanın yürürlükten kalkacak olması geçerliliğini koruyan tapu tahsis belgelerini geçersiz hale getiremeyecektir. Çünkü tapu tahsis belgesine sahip olan kişilerin bu konuda kazanmış hakları vardır. Kazanılmış hak ta hukuk sistemimiz içinde kökleşmiş içtihatlarla savunulmaktadır.

İnşaat Firmaları

Ülkemizde inşaat sektörü günden güne büyümekte ve gelişmektedir. Bu gelişen ve büyüyen sektörde inşaat firmalarının da sayısı artmaktadır. Rekabeti yüksek düzeyde olan bu sektörde işini kaliteli ve düzgün yapan firmalar genelde tercih edilmektedir.

İnşaat yapmak sıradan ve kesinlikle kolay bir iş değildir. Büyük, küçük her inşaatta birileri çalışır ama doğru olan süreci iyi yönetmektir. İnşaat firmalarının çalışanlara iş verip, işleri düzgün yönetmesi gereklidir. İnşaat Yönetim işlerinin kendine özgü ilkeleri ve teknikleri vardır. Her insan dayanıklı, güven veren ve estetik yapılarda yaşamak ister ama her inşaat firması yaptıkları işleriyle bu güveni sağlamayabilir. Bu tarz güven vermeyen firmalar genelde, maliyetten kaçarlar, kalitesiz uygulamalar gerçekleştirirler ve sağlıksız yapıları insanlara sunarlar. İşini düzgün yapan, insanlara ve çevresine değer veren inşaat firmaları stratejik planlamasını iyi yapan firmalarıdır. İnşaatta uygulanan stratejik planlama; yasalara uyum, neyin, ne zaman, nasıl yapılacağını belirleme, gereksinimleri belirleme, gereksinimlerin nasıl sağlanacağına karar verme, organizasyon, kordinasyon, izleme, irdeleme ve kontrole dayanmaktadır.

GN İNŞAAT, insanlar için çok değerli olan yuvalarını, yasalara uygun, sağlam, estetik, sağlıklı, çevreye uyumlu, kaliteli, konforlu yapmaya önem veren ve bunu misyon edinen bir inşaat firmasıdır.

İNŞAAT FİRMALARI NASIL OLMALIDIR

  • Yasalara ve kanunlara tam olarak uyan
  • Amacından ve misyonundan sapmayan
  • Karar ve uygulamalar için düzgün ekipler oluşturan
  • Çağdaş kuralları benimseyen, iş ve hizmet kalitesi çok iyi derecede olan
  • İş süreçlerini planlı ve programlı bir şekilde yöneten
  • İnsan unsurunu elden bırakmayan ve çevresine duyarlı olan
  • İş güvenliğine önem veren
  • Bilgiye, teknolojiye ve araştırmaya önem veren
  • Her iş ve hizmeti detaylı bir şekilde izleyen ve kontrolü elden bırakmayan
  • Uzman bir kadroya sahip
  • Kullanılan her malzemeyi planlı yöneten ve koruma önlemlerinin tam olarak alan
  • Sektördeki diğer kurum ve kuruluşlara iletişim ve dayanışma içinde olan
  • Mali yapıları iş tamamlayabilecek güçte olan

Gelişme, büyüme, farklılaşma, araştırma, yeniden yapılanma, uzmanlardan yararlanma konularını ihmal etmeyen.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/insaat-firmalari

Parsellerde Ayrılma İşlemi

Riskli yapı olarak belirlenmiş bir parselde birden fazla taşınmaz olması ve bir kısım taşınmazın risksiz olarak belirlenmiş olması halinde, risksiz olarak belirlenen yapılar uygulama dışı tutulabilecektir. Bu durumda risksiz olan yapının ifraz işleminin yapılması gerekmektedir. İmar kanunu çerçevesinde riskli yapının risksiz yapıdan ifrazı hukuken mümkün görünmüyor yani risksiz yapı ayrıldığında riskli yapı üzerinden inşaat imkanı oluşmuyor ise; Maliklerin anlaşması ile risksiz yapı korunabildiği gibi, uygulama bütünlüğü açısından risksiz yapılarda kanun kapsamına alınarak uygulama sürecine dahil edilebilecektir. Burada belirtilmek istenen bir parselde birden fazla taşınmaz var bu taşınmazlardan bir kısmı riskli bir kısmı risksiz olarak tespit edilmiş ancak riskli yapılar risksiz yapılardan hukuken ifraz işlemi ile ayrılamıyor ise uygulama tüm taşınmaz parselinde risksiz yapılarda dahil edilmek koşulu ile yapılabilecektir.

Riskli yapı ilan edilen parselden birden fazla yapı olması ve bu yapılardan riskli olanların riskli olmayanlardan ayrılması işlemlerinin yapılması için çok büyük bir kolaylık getirilmiş ve bu işlemlerin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri tarafından yürütüleceği belirtilmiştir.

KAYNAK: GN İNŞAAT

İnşaat Tortul Taşlar

Yerkabuğunda oluşmuş olan mevcut taşlar zamanla çeşitli etkenler nedeniyle fiziksel ve kimyasal ayrışmaya uğrarlar. Ayrışmış olan taşların göl, akarsu havzası ve denizlerde depolanmasına tortullaşma (Sedimantasyon) denir. Tortullaşan malzemelerin belirli süreçler sonucunda birbiriyle karışarak tabii bir bağlayıcı ile yeniden sertleşmesi sonucunda oluşan taşlara “Tortul Taşlar” denir. Tortul taşlar; kırıntılı (kumtaşı, çakıl taşı), kimyasal (kireçtaşı, traverten, oniks) ve organik ( fosilli kireçtaşı, kömür) olmak üzere 3 ana gruba ayrılır. Tortul taşlar genellikle tabakalanma (katmanlaşma) gösterir ve içlerinde organik madde ve fosiller bulundurur.

Kumtaşı: Daha yaşlı kayaçlardan ayrılan küçük kırıntılar ile kuvars, feldspat vemikadan oluşmuş sedimanter bir taştır. İçinde demir oksit veya kil mineralleri, kalsit ve silikat mineralleri bulunur.

Çakıl taşı (konglomera): Kum veya kil gibi ince taneli matriks ve genellikle çimentolanmış yuvarlaktan yarı köşeliye kadar kırıntılardan (çakıllar, iri çakıllar, bloklar) oluşan iri taneli sedimanter taşlara çakıl taşı denir. İrili ufaklı taş parçalarının tabii bir bağlayıcı ile birleştirilmesi sonucu oluşur. Kum taşının silika, kireç veya demiroksit ile yapışması sonucu oluşur. Silika ile yapışmış olanları çok dayanıklıdır. Kaba taneli olanlara konglomera, ince taneli olanlara kumlu şeyl adı verilir. Şeyller ince taneli olduklarından suyu zor geçirirler.

Kireçtaşı (Kalker): Esas olarak kalsit mineralinden oluşan ve en az % 90 Kalsiyum karbonattan (CaCO3) içeren sedimanter taştır. İçinde yer alan maden oksitlerin etkisi ile değişik renkte görünür. Geçirdiği oluşum sırasında yapısında çatlak ve kırıklar oluşur. Bu kırıklara başka maden oksitler dolunca ilginç desenler görülür. Sertlik derecesi 3 olup kolay kesilip işlenir. Çok iyi cila tutar. Yapıda moloz taşı, yonu taşı, kaplama taşı, kırılarak mıcır taşı olarak kullanılırlar.

Traverten: Tatlı sulardan CaCO3’ın ani çökelmesiyle oluşmuş, ince taneli kireçtaşı. Yüksek ısılı ve kalsiyum bikarbonatlı magma suyunun yeryüzüne çıkışı sırasında karşılaştığı basınç ile oluşur. Oluşumu sırasında içinde bulunan bitki kök ve yapraklarının zamanla çürümesi sonucu boşluklar oluşur. Kalker tüfü grubundan olup gözenekleri büyüktür. Bu boşluklar kendi tozu ile yapılan dolgu malzemesi ile doldurulur. Genellikle dış mekanlarda kaplama taşı olarak kullanılır.