Aylık arşivler: Temmuz 2015

Arsa Payı Nedir

Kentsel dönüşüm kapsamında, riskli olarak görülen yapıların yıkımı gerçekleştirildikten sonra yerine kanunlara uygun sağlıklı binalar yapılmaktadır. Bu süreçte belki de en fazla karmaşa yaşanan süreç Kentsel dönüşüm arsa payları dağıtımıdır.

Bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payına arsa payı nedir. Kat mülkiyet veya kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümler üzerine rayiç değerler orantısında verilen paydır. Kentsel dönüşüm arsa payı bir taşınmazda, kat irtifakı kurulurken geçirilen ya da kat mülkiyeti geçirilirken kurulur. Kısaca, taşınmaz inşa edilirken arsa payı her bir bağımsız bölüme bulunduğu konum-cephe-değer dikkat alınarak dağıtılan bir paydır. Konum-cephe-değerin dikkate alınmasının sebebi, bir apartmanda aynı metrekarede iki daire olduğunu düşünürsek, yola cepheli bir daire ile cephesi olmayan bir daire arasındaki farkın arsa payı yola cepheli daireye fazla vermekle ölçülmesidir. Kentsel dönüşüm arsa payı hesaplama hakkında bilgisi olmayan vatandaşların arsa bilgileri ve formülü öğrenerek kendileri kabaca hesaplama yapabilirler veya arsa payını tapu dairesinden öğrenebilirler.

Kentsel Dönüşüm Arsa Payı Sorunu

Kentsel Dönüşüm uygulamalarında genel olarak arsa payı sorunu çıkma nedenleri, yasa ile birlikte birçok yerde vatandaş taşınmazı ile ilgili risk analizi yaptırıyor ve binasının yeniden yapım sürecine dahil olmak istiyor. Vatandaş uygulanan bazı kentsel dönüşüm yasası ve yönetmeliklerinde haksızlık olduğunu düşünüyor. Genelde arsa payı ile alakalı şu noktalarda soru işaretleri yaşanıyor; Arsa payı kentsel dönüşüm yasasında kilit bir kavram ve maliklerin anlaşamaması durumunda son noktada arsa paylarının 2/3’ü oranında karar alınabiliyor. Arsa payı yeniden yapımda da çok büyük bir önem arz ediyor. Şöyle ki, müteahhitler yeniden yapımda maliklere arsa payları ve hali hazırda kullandıkları metrekare üzerinden bir daire veya işyeri veriyor. Bu yaşanan arsa payı sorunu nedeniyle kentsel dönüşümde süreç istendiği gibi gitmiyor ve birçok taşınmazda arsa payları nedeniyle mahkemede arsa payı düzeltim davaları açıyorlar. Arsa Payı Düzeltim Davasında bilinmesi gereken en önemli nokta sizin binanızda imar durumu, manzara değişikliği, bakım onarım vb. durumları dikkate almaz. Sadece binanın yapıldığı tarihteki konum cephe ve değere göre dağıtımı yapılır. Vatandaşın yapması gereken, bu işleri önemseyerek yapan, geçmişte inşaat ve türevi işlerde onlara sektörde referans gösterebilecek, liderliğini ispatlamış şirketlerle bu sürece girmeleridir. Bu sayede, kentsel dönüşüm yasasında yapılması gerekenler hakkında detaylı bilgiye sahip olabilirler.

İnşaat Malzemeleri

İnşaat sürecindeki en önemli görevlerden biri de planlı bir şekilde yapı malzemeleri seçimidir. İnşaat malzemeleri çoğunlukla yapının proje mimari tarafından tasarım aşamasında türü belirtilebilir. Ancak bu ön belirleme sadece Birim Fiyat tespiti için ön bilgi olur. Bu gerçekleştirilen ön tespit malzemenin siparişi için yeterli değildir. Malzemenin kalitesi, adedi, ebadı, üretici firmanın ismi vb. operasyonların düzgün belirlenmesi gerekir. Özellikle malzemenin fiyatı ve performansı konuları için inşaatçının etkin araştırma yapması veya yaptırması gerekir.

Malzemelerin doğru seçimi için Kontrol mimarı veya Mühendisinin de araştırma yapması gereklidir. Malzeme alım öncesinde, miktarlar belirlenmelidir. Miktar belirlenirken keşiflerdeki miktarlardan yararlanılır. Tereddüt halinde metrajlar kontrol edilir veya yeniden yapılır.

Malzeme seçimi sırasında ayrıca, kullanılacak yapı malzemesinin güvenli olduğu, zarar veren unsurlar içermediği Malzeme Güvenliği Bilgi Formu istenerek kontrol edilmelidir. Sakıncalı inşaat malzemelerine; içinde zararlı madde, iş güvenlik riski bulunan (tehlikeli), sakıncalı atık içeren malzemeler sayılabilir. Kaba yapı malzemelerini oluşturan taş, kaya, kil, kum, çakıl, mıcır, kireç, çimento, briket, tuğla, gazbeton, bloklar, kereste, inşaat demiri, çelik hasır, beton çivisi, inşaat çivisi, mozaik, tavlı tel gibi malzemelerinin seçimine de aynı şekilde dikkat edilmelidir. Kaba yapı malzemelerinin yetkinliğini ve uygunluğunu belirleyen hususlar Bayındırlık Bakanlığı Genel teknik Şartnamelerinde ayrıntılı olarak belirtilmiştir.

Türkiye’de Kullanılan Yapı Malzemeleri

Ahşap

Ağaçtan elde edilen organik esaslı bir yapı malzemesidir. En eski yapı malzemelerinden birisidir. Kullanışlı ve doğal bir yapı malzemesidir. Üstünlük diğer yapı malzemelerine göre daha az niteliktedir.

Alçı

Yapılarda kalıp çıkarma işleri için alçı taşının toz haline getirilmesinden elde edilen madde, suyla birleştiğinde sertleşme özelliği gösterir. Yapı sektöründe birçok yerde kullanılmaktadır.

Alüminyum

Çok hafif ve kolay işlenebilir yapıya sahip bir malzemedir. Gümüş gibi beyaz renkte ve hafif bir elemandır. Kaynama noktası çok yüksektir. Isı ve elektriği iyi ileten bir maddedir. Kaynama noktası çok yüksektir. Demir ve çelikten sonra Dünyada en çok kullanılan metaldir.

Asansör

Her binada bulunmamakla birlikte yeni nesil apartmanların hemen hemen hepsinde bulunmaktadır. İnşaat sektörünün gelişmesiyle bu sektörde büyük gelişim göstermiştir.

Boru

Bir yerden başka bir yere sorunsuz bir şekilde sıvı, gaz vb. aktarmaya yarayan içi boş uçları açık, silindir şeklindeki maddedir. Yapı sektöründe oldukça önemli bir yere sahiptir.

Aydınlatma

Bir ortam içinde bulunan nesneleri algılamamıza yetecek uygunlukta olan ışık uygulamaları aydınlatma olarak tanımlanır. Yapı sektörü geliştikçe aydınlatma teknolojileri değişmektedir hem ekonomik hem estetik olan aydınlatma sistemleri ön plana çıkmaya başlamıştır.

Boya 

Renkli bir sıvı bileşimi olan boyaları, ana maddeleri organik, metalik veya plastik esaslı pigment, bağlayıcı ve incelticilerden meydana gelir. Yapı sektöründe, malzeme yüzeylerine, korunma , süsleme ve aydınlatma amaçları ile kullanılır.

Cam

Silisli kumun potas veya soda ile karıştırılıp yüksek dereceli sıcakta eritilmesiyle elde edilir. Su geçirmez, sert, saydam, kolay kırılan bir maddedir. İnşaat sektöründe uzun zamandır yoğun bir şekilde kullanılır.

Çimento

Bağlayıcı malzeme olarak yaygın olarak kullanılan bir maddedir. Toz grubuna giren çimento, su ile birleştirildikten sonra bağlayıcı özelliği kazanır. Katılaşma koşullara bağlı olarak değişkenlik gösterir. İnşaat sektörünün değişmez yapı malzemelerindendir.

Demir-Çelik 

Binaların yapısal bileşeni için önemli malzemeleridir. Betonarme yapılarda kayma vb. gerilmeleri karşılamak için betonun içine koyulan özel olarak şekillendirilmiş maddelere denir.

Doğal Taşlar

Minerallerin bir araya gelmesiyle oluşan topluluklardır. Yapı işlerinde kullanılmaya elverişli taşlara doğal yapı taşları denilmektedir. Genellikle temellerde, duvarlarda, zemin, çatı kaplamalarında yoğun bir şekilde kullanılmaktadır.

Gaz Beton 

Diğer yapı malzemelerine göre daha hafif olan bir yapı malzemesidir. Yaklaşık olarak %85’ı basınçlı hava bulunan gözeneklerden oluşmaktadır. Çok amaçlıdır ve geniş bir kullanım alanına sahiptir.

Hazır Beton

Yüksek basınç dayanımına sahip olan dayanıklı bir malzemedir. Agrega, çimento, suyun karıştırılmasıyla istenilen kalıbın şeklini alan kompozit bir yapı malzemesidir.

Isıtma, Soğutma, Havalandırma

Yapı sektöründe klima, ısınma tesisatı vb. insanların evinde daha rahat yaşayabilmeleri için yaşanılan iklimlere göre tasarlanan yapılara bu sistemlerin entegre edilmesi gereklidir.

Çatı

Yapıların üst kısımları dışardan gelen rüzgar, yağmur, kar gibi etkenlerden koruyan elemanlara çatı denmektedir. Genelde ahşap, çelik ve betonarmeden yapılmaktadır.

Kireç

Su ile karıştırıldığında kuruduktan sonra katılaşma özelliği gösteren, kireç taşının pişirilmesiyle meydana gelen beyaz renkli bağlayıcı bir maddedir. Yapı sektöründe birçok alanda kullanılır.

Plastik

Plastik ihtiyacı doğada karşılanacak bir şey değildir. Çeşitli elementlerin birleştirilmesiyle meydana gelir. Plastikler istenilen şekilde kalıplanabilir ve şekil verilebilir. Yapı sektöründe su tesisatı, plastik yer döşemeleri, PVC yer döşemeleri vb. malzemelerde kullanılır.

Seramik

Bir yada daha fazla metalin metal olmayan bir elementin yüksek sıcaklıkta bir araya getirilmesiyle oluşan inorganik bileşiktir. Genel kullanım alanları; Tuğla, Fayans, Kiremit, Porselen vb.

Tuğla ve Kiremit

Kil bazlı toprağın pişirilip kurutulmasıyla meydana gelen bir yapı malzemesidir. Bağlayıcı maddeler ile birbirlerine tutturularak duvar inşasında kullanılır.

Yalıtım Malzemeleri

Günümüzde yapılarda; ısı yalıtımı, su yalıtımı, ses yalıtımı, çatı yalıtımı, vb. uygulamalar ile ciddi enerji tasarrufu sağlanabilmektedir. Ülkemizdeki bazı ısı yalıtım malzemeleri; Camyünü, Taşyünü, EPS ve XPS yalıtım malzemeleri.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr

Kentsel Dönüşüm Kiracı Hakları

Bir yapı veya alan başvuru yapıldıktan sonra riskli olarak kabul edilirse o yapıda veya alanda kiracı olan kişilerin kira kontratı devam ediyor olsa bile, riskli alan ilan edildikten sonra kira kontratı sona erer. Kiracının binadan çıkmaya itiraz etme hakkı kesinlikle bulunmamaktadır. Kiracılar kontratlarının olduğunu söylese bile tahliyeyi engelleyemeyecektir. Ayrıca kiracı, kira kontratı döneminin bitimine geçecek kadar dönem için malikten herhangi bir maddi talepte bulunamaz. Riskli bina olarak kabul edilen yapılara sadece maliklerin itirazı söz konusu olduğu için yıkıma itiraz konusunda da kiracılara söz hakkı düşmemektedir.

Kentsel Dönüşüm kapsamında riskli olarak kabul edilmiş ve yıktırılması kesinleşen binalara, yasada belirtilen süre içinde binaları tahliye etmeyen kiracıları, malik Kentsel dönüşüm Müdürlükleri’ne, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik Müdürlükleri’ne bildirilir. Kiracının bunlara rağmen tahliyeye itirazı devam ettiği takdirde, tahliye kolluk güçleri tarafından gerçekleştirilir.

Riskli binaların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve halin durumuna göre 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulur. 6306 sayılı yasa henüz yasal anlamda uygulamalara çok fazla tanık olunmasa da kiracı; yararlı masrafların tazmini için yargı yoluna başvurabilir.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında kiracıların da kira yardımından faydalanma durumları vardır. Kira yardımı yapılırken taşınma masrafları düşünülerek ilk 5 ayı peşin verilebilir. Kira yardımları aylık 600TL’yi geçmez ve en fazla 18 ay süreyle verilebilir.

Kentsel dönüşüm kiracı hakları için kira yardımı talebinde bulunan kiracılardan istenilen belgeler,

  • Nüfus cüzdanı fotokopisi
  • Riskli yapı bildirimi (tapu müdürlüğü tebligatı örneği)
  • Riskli binada oturulduğuna dair nüfus müdürlüğünden alınmış adrese dayalın nüfus kayıt örneği veya üzerine kayıtlı su, elektirik, doğalgaz faturası (son 3 aya ait)
  • Yeni taşınılan adrese ait nüfus müdürlüğünden alınmış adrese dayalı nüfus kayıt örneği

Deprem Risk Raporu

Kentsel dönüşüm avantajlarından faydalanmak amacıyla, 6306 sayılı kanunun avantajını kullanarak bireysel başvuru yaparak, deprem risk raporunu aldıktan sonra binanızın yıktırıp daha esnek ve güvenilir bir yapıya dönüştürmek mümkündür. Evlerinin eski ve afet riski taşıdığını düşünen vatandaşlar bağlı bulundukları belediyelere başvurup güncel imar durumunu aldıktan sonra lisanslandırılmış olan kuruluşlara başvuruda bulunabilirler.

Deprem risk raporu, başvurulan lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından bakılarak tespit edilir. Binanın risk tespitinden binada bulunan herhangi bir kat maliki başvuruyu gerçekleştirebilir. Riskli bina tespitinden sonraki yapım aşamasında üç iki çoğunluk sağlanması gerekmektedir. Bu çoğunluk sağlandığı takdirde diğer üçte birlik kısım uygulamaya uymak zorundadır.

Firmamız GN İNŞAAT gibi lisanslandırılmış kuruluşlardan alınan deprem risk raporları sayesinde, hak sahipleri kentsel dönüşümde verilen bütün finansal avantajlardan yararlanabilirler. Bakanlıkça lisanslandırılmayan kuruluşlardan alınan raporlar bu kanundan yararlanmak için kullanılmaz.

Binalarınız, onbeş yıl önce yapıldıysa deprem yönetmeliğine uymama durumundan dolayı depreme karşı dayanıksız olabilir ve potansiyel riskli bina durumundadır. Ayrıca binanızda kolon veya duvar çatlakları mevcutsa yine başvuru gerçekleştirip binanızın riskli olup olmadığına baktırabilirsiniz. Aşağıdaki belgeler ile örnek dilekçeyi doldurarak Bakanlık’tan yetkilendirilmiş kuruluşa başvuruda bulunduğunuzda binanız için çalışmalara hemen başlanacaktır.

Deprem Risk Raporu için Hazırlamanız Gereken Belgeler Nelerdir?

  • İlgili Belediyeler İmar Müdürlüğü veya Tapu Müdürlüğü’nden binaya ait statik veya mimari proje
  • İlgili Belediyede binaya ait proje bulunmadığı takdirde hazırlatılacak binanın taşıyıcı sistem rölöve projesi
  • Varsa bina için daha önce almış olduğunuz teknik raporlar
  • Bakanlık lisanslı kuruluş başvuru dilekçesi
  • Tapu fotokopisi
  • Nüfus cüzdanı fotokopisi
  • Tapudan kat maliklerini ve arsa oranlarını belirten bağımsız bölüm gösterir belge

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr

Riskli Yapı Tespiti

Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm sürecinin ilk aşamalarındandır. Eski binalar, günümüzdeki mühendislik, teknik ve malzeme kalitesine sahip değildir. Bu yüzden eski olan binaların riskli olma ihtimali yüksektir. Kanunda riskli yapı tespiti ile alakalı bir zorunluluk bulunmamaktadır. Güvenliğimiz ve rahatlığınız açısından binanızın riskli olduğunu düşünüyorsanız başvuruda bulunabilirsiniz. Aşağıda, Riskli yapı tespit süreci sıralanmıştır.

RİSKLİ YAPI TESPİT SÜRECİ

Vatandaşın Risk Tespiti Yaptırması

Vatandaşlar, yapılarının riskli yapı olup olmadığını Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara tespit ettirilebilir. Bu aşamada herhangi bir çoğunluk aranmaz

Riskli Bina Tespiti Onayı

Yapılan tespitler sonucunda yapının riskli olduğu tespit edilirse, tespiti yapanlar tarafından düzenlenen rapor 2 gün içinde taşınmazın bulunduğu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bildirir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce rapor incelenir, raporda eksiklik varsa tamamlanması istenir. Yapı riskli ise on iş günü içinde tapuya yapının riskli yapı olduğu bildirilir.

Maliklere Tebligat

Riskli yapı olarak tespit edilen yerlerde malikler 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’ne dilekçe ile itirazda bulunabilir. Eğer itiraz olmazsa 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması tebliğ edilir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

İtirazları inceleyecek olan teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile en az ikisi inşaat mühendisi olmak üzere, Bakanlık teşkilatında görev yapan üç üyenin iştiraki ile teşkil edilir.

Riskli Yapıların Yıktırılması

Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, 60 günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir. Verilen süre içinde yıkımın yapılıp yapılmadığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü tarafından mahallinde tespit edilir. Yapılan kontrol sonucunda riskli yapının yıkılmadığı tespit edilirse yapının idare tarafından yıktırılacağı da belirtilerek 30 günden az olmamak üzere bir ek süre verilerek tebligatta bulunulur.

Yıkım Süreci ve Kontrolü

Riskli yapının 60 günlük süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, Müdürlükçe mahallinde kontrol edilir ve riskli yapı, malik tarafından yıktırılmamış ise, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve 30 günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.

Riskli yapının yine de yıktırılmadığı tespit durumlarda Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Yıkım Sonrası Uygulama

Yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır. Riskli yapının değeri faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.

En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir. En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları taşınmazın bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’ne bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; Bakanlıkça tespit ettirilen arsa payları değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılır. Eğer paydaşlara satış gerçekleşmezse pay Bakanlık tarafından rayiç bedel ödenerek alınır. Satış ve tahsis işlemleri sonlanınca uygulamaya geçilir.

 

Kentsel Dönüşüm 2/3 Çoğunluk

Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk kuralı, 6306 sayılı yasa ile devreye girmiştir. Kat mülkiyetli bir binada bağımsız bölüm sahibi olanlar veya bir taşınmazda paydaş olanlar; binalarının riskli olması nedeniyle yıkılması gerekli olduğu zaman, yerine yeni yapılacak yapının veya arsanın boş olarak bırakılması ya da müteahhide verilmesi hallerinde paydaşların ya da bağımsız bölüm maliklerinin 2/3’nün onay vermesi halinde, taşınmazın tamamı üzerinde tasarrufta bulunmasına olanak vermektedir.

Riski yapı tespiti yapılan ya da riskli alanda bulunan bir yapının yıkılmasında taşınmazdaki paydaşların anlaşıp anlaşamamalarının bir önemi yoktur. Yani riskli alanda bulunan ya da riskli alanda olmayıp güvenli bir yapı olduğu halde konum olarak yıktırılması konusunda karar verilen yapıların yıktırılmasında, paydaşların oybirliği sağlansa bile söz hakkı yoktur. Karar verilen yapıların yıktırılması zorunludur.

Kentsel dönüşüm 2/3 çoğunluğu ile bina yıkıldıktan sonra yerine yapılacak yapının belirlenmesi ya da yıkımında sonra ilgili kararın alınması aşamasında devreye girmektedir. Yıkılan yapının ardından arsa haline gelen taşınmazın durumunu belirleme aşamasında bir araya gelen taşınmaz malikleri arsayı nasıl kullanmak istediklerine karar verirler.

Kat malikleri; isterlerse arsayı kendileri yaptırabilir, kat karşılığı müteahhide verilebilir, tamamını arsa olarak bırakılabilir ya da arsanın satımına karar verebilirler.

Taşınmazların hepsi ortak bir karar verirse bir sorun yaşanmaz ve oy birliği ile karar verilen yöntem arsaya uygulanır. 2/3 kuralının devreye girdiği nokta paydaşların anlaşamamasıdır. Eğer arsaya yapılacak işleme karar verilemiyorsa 2/3’lük kısmın aldığı karar 1/3’lük paydaş grubunun uygulaması da yasal olarak zorunludur.

Ancak bahsedilen bu kentsel dönüşüm 2/3 çoğunluk; paydaş sayısı mı yoksa paydaşların sahip olduğu hisse oranı mıdır? Bu sistemde 2/3 çoğunluktan hisse oranı kastedilmekte ve hisse payı olarak 2/3 çoğunluğu sağlayan malikler kararı verebilmektedir.

Bina Risk Raporu

Binanıza ait deprem risk raporu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkilendirdiği kurum/kuruluşlardan alınır. Raporun hazırlanması için, binada yer sahibi maliklerden bir kişinin Deprem Risk Raporu çıkartılması talebiyle GN İNŞAAT’ a başvuruda bulunması yeterlidir.

Riskli bina tespit başvurusu sonrasında GN İNŞAAT denetiminde lisanslı kuruluş binayı analiz eder,tespitlerini, laboratuvar çalışmalarını yapar ve risk raporunu hazırlar. Hazırlanan rapor Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na sunulur.

Hazırlanan rapor binanızın risk durumunu doğru olarak ortaya çıkartacaktır.  Rapor sonucu bina riskli yapı olarak belirlenirse kentsel dönüşüm süreci başlatılır.

KAYNAK: https://www.gninsaat.com.tr/bina-risk-raporu